- УВОД:
Българското право познава различни способи за придобиване право на собственост върху една вещ. Юридическият факт на придобиване може да е в резултат от облигационна сделка като продажба, замяна, дарение и пр., или в следствие на съдебен акт (напр. решение за възстановяване на запазена част от наследство).
Придобиването на собственост върху вещ чрез владение е един от най-старите институти. Той урежда възможността едно лице, което упражнява фактическа власт върху дадена вещ и има намерението да я придобие, след изтичането на законоустановен срок, да стане нейн собственик.
- КАК СЕ ПРИДОБИВА ИМОТ ПО ДАВНОСТ?
Въпросите, касаещи придобиването на недвижим имот чрез изтичане на придобивната давност по чл. 79 ЗС са от особено практическо значение. Случаите на завладяване на имот не са редки в правния мир.
Измежду всички често срещани способи за придобиване правото на собственост върху един имот, придобивната давност по чл. 79 ЗС се различава, тъй като при нея е налице оригинерно (първично) придобиване. Това ще рече, че лицето, което става собственик, придобива имота в неговия “чист” вид – без правоприемство, без тежести върху имота и т.н. В известен смисъл, това е най-идеалният вариант, доколкото собственикът не рискува да се сдобие с имот, върху който има ипотека, възбрана или друга тежест, която да ощети правния му интерес.
Трябва да се прави разлика между самия факт на изтичане на придобивната давност по ЗС и формализирането на правото на собственост. ГПК урежда процедурата по обявяване на собствеността. Това става чрез т.нар. констативен нотариален акт. В теорията, за констативни се приемат онези актове, които удостоверяват настъпили факти и обстоятелства с правно значение.
КАКВО Е КОНСТАТИВЕН НОТАРИАЛЕН АКТ?
Констативните нотариални актове (КНА) са уредени в чл. 587 и сл. ГПК. Законът е уредил две форми на КНА – по документи и по обстоятелствена проверка.
Първата хипотеза ще бъде налице, когато претендиращият собственост доказва юридическия факт с писмени доказателства. В този случай лицето няма документ за собственост (нотариален акт или др. правен документ, с който да се докаже собствеността), но разполага с доказателства, от които може да се направи заключение, че той е действителният собственик.
Втората хипотеза е практически по-често срещана. В този случай е налице искане от страна на претендиращият право на собственост отправено до нотариуса да извърши обстоятелствена проверка, с която да се докаже правото на собственост.
Лицето може да има различни причини да желае обстоятелствена проверка – да е сключил нищожен договор за придобиване на недвижим имот, за който не знае; да е получил в наследство жилище от лице, на което не е наследник; да е владял имот 10 години или повече. Първите хипотези са повод да настъпи 5-годишна придобивна давност, доколкото тогава лицето ще е добросъвестен владелец. Той ще смята, че владее имота на правно основание.
Владението обаче може да е и недобросъвестно, каквото често е. Тогава лицето знае, че няма правно основание да претендира, че владее недвижимия имот, но въпреки това го прави. За да е налице успешно упражнено едно недобросъвестно владение, то трябва да продължи минимум 10 години и да бъде непрекъснато. Такова ще бъде владение, което не е прекъсвано за повече от 6 месеца последователно.
КОГА Е НАЛИЦЕ ВЛАДЕНИЕ?
В практиката има спорове кои действия се приемат за доказващи намерение да се владее един имот. Като примери могат да се дадат поддържането на имота, изграждането на ограда по периметъра му, стопанисването на сградите в него (ако има такива) или на зелените площи и т.н. Особено спорен е въпросът дали плащането на данъците на един имот е метод за упражняване на власт върху него. В съдебната практика са застъпени различни становища. Според мен, въпросът трябва да се изследва комплексно и в отношение на кумулация с други фактически и правни действия. Ако едно лице плаща местния данък на жилището, това само по себе си не е достатъчно основание за заключение, че е налице владение, доколкото данъчните задължения са публични и имат особен правен характер. От друга страна обаче, ако освен всичко друго, лицето плаща и данъците на имота, то тогава това обстоятелство ще служи за доказване на намерение за владение. В заключение, всяка проверка за наличието на валидно владение е конкретна и е комплекс от различни по вид и величина обстоятелства.
ПРОЦЕДУРА ПО СЪСТАВЯНЕ НА КОНСТАТИВЕН НОТАРИАЛЕН АКТ:
Ако са налице всички предпоставки, нотариусът пристъпва към проверка на собствеността чрез разпит на трима свидетели, посочени от кмета на общината, района или кметството. Лицата по възможност са в съседство на имота. Логиката на това изискване е, че владението като акт с външно изражение, би могло да се потвърди от лица, които евентуално са преки свидетели – напр. владеещият всеки уикенд е чистил двора на имота, подрязвал е овошките, изградил е ограда и т.н. и това е било видяно от свидетелите.
Ако тримата свидетели потвърдят обстоятелствата, нотариусът може да приеме техните показания и да направи положително заключение за наличието на основание за формализиране правото на собственост върху въпросния имот. В този случай се изготвя констативния нотариален акт, с който се доказва наличието на собственост. Нотариусът вписва служебно актът в Имотния регистър. От този момент владелецът става валиден собственик на имота. Правното действия на КНА се разпростира спрямо всички трети лица и институции.
КАКВИ ДОКУМЕНТИ СА МИ НУЖНИ?
Молбата за издаване на КНА трябва да мине през общинската и областната администрация за заверка. Целта е да се удостовери, че за имота няма издаден акт за държавна или общинска собственост. Ако липсват права на държавата или местна власт върху имота, се издава Удостоверение от съответния орган.
За да се състави КНА, лицето трябва първо да подготви редица документи, без които производството не може да завърши успешно. На първо място е нужна скица на въпросния имот. Това само по себе си е предизвикателство. За да бъде одобрена молба за издаване на кадастрална скица, молителят трябва да легитимира своя правен интерес. Това в обикновения случай би станало с документ за собственост или друг акт с правно значение. В хипотеза като нашата обаче, лицето на практика няма как да докаже наличието на легитимация. Това води до два възможни изхода – да бъде одобрено искането, което не е гарантирано, или да бъде отхвърлено. Във втория случай молителят има право да обжалва решението на адм. орган пред съд (чл. 82 (2) АПК).
На второ място, лицето трябва да иска издаването на данъчна оценка от териториално компетентната общинска данъчна служба. Там проблемът е като в по-горния случай – липсата на основание за легитимация може да доведе до усложнение в производството по издаване на въпросния правен акт.
Решение на този проблем е лицето да помоли нотариусът служебно да изиска издаването на горепосочените документи, като за това си заплати съответната такса.
ОСОБЕНОСТИ НА КОНСТАТИВНИЯ НОТАРИАЛЕН АКТ?
Важно е да се уточнят правните последици от констативния нотариален акт. Същият не поражда право на собственост за лицето, ползващо се от него. КНА единствено обявява факта на настъпила собственост. Актът има само доказателствена сила, а не конститутивна (правопораждаща). Макар да определя владелецът за действителен собственик на имота, това не лишава от право на обжалване всяко трето заинтересовано лице.
Отмяната става чрез иск до съответния компетентен съд по реда на чл. 537 (2) ГПК. Искът е установителен, като правният интерес на ищеца е абсолютна процесуална предпоставка за допустимост. Ответник по делото ще бъде лицето/лицата, в чиято полза е издаден акта. На практика такъв иск би се предявил при обективно кумулативно съединение на иск по чл. 108 ЗС.
Ако съдът уважи исканията на ищеца, КНА се отменя.
- ЗАКЛЮЧЕНИЕ:
Констативният нотариален акт е само един от инструментите, с който може да се докаже (формализира) правото на собственост върху един имот. Особеностите му го правят предпочитан избор в различни случаи. Процедурата по съставянето му обаче не е лека и изисква добри правни познания. Препоръчително е събирането на документите и подготовката за производството пред нотариус да са съпроводени от компетентен юрист, който да даде нужните съвети на своя клиент.
Васил Енджов
юридически консултант
